群租房房客擅自隔间装修应承担违约责任

专家介绍：郭敏辉律师，国际经济法专业硕士，专业英语八级，台湾喜马拉雅中流基金项目研究承担者；曾在国家大型企业及某跨国公司从事法务工作；1999年取得律师资格后，先后就职于天津天元律师事务所、北京康达律师事务所上海分所、上海市浩英律师事务所，已处理上百起国内外诉讼案件并为十几家境内外公司提供常年法律服务。

主要业务方向： 海事海商类案件（货损货差纠纷、无单放货纠纷、倒签提单纠纷、海上保险合同纠纷、船舶修理合同、租约纠纷、船舶碰撞纠纷、强制令申请）；外资企业设立及常年法律顾问服务；国际贸易纠纷；一般民商事诉讼及仲裁。

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群租房房客擅自隔间装修应承担违约责任

作者：郭剑烽朱… 文章来源：新民晚报更新时间：2007-5-10 14:41:38

    三房二厅竟变9间房，5人居改成员工宿舍！房屋出租人在看到自家房屋被改建得面目全非后，连忙和物业公司一同制止承租方继续装修。但群租房房客却认为这是对自己租赁权益的侵犯，于是将业主告上了普陀区法院，业主也同时对房客提出了反诉。日前，法院作出一审判决，认定群租房此类非正常装修违反了租赁合同的约定，判令双方解除合同，房客需将房屋恢复原状，并支付违约金。

    隔成9间房

    去年7月，万先生将位于普陀区的一套三室二厅的房子出租给了陈先生，陈先生向万先生说明这套房屋将用作员工宿舍。但陈先生搬入后不久，就有装修工人不停进出这套房屋。物业发现后，马上告诉了万先生。万先生进入房间一看，才知道原先5个人居住的房间，竟然要用隔板分成9间房，并且还分别装上了9只电表。万先生立刻找到物业公司，要求停止供电，致使陈先生的装修工程无法继续。陈先生把房主万先生告上了法院，要求解除租赁合同，返还租金1.4万元，并支付违约金和装修补偿。

    起诉和反诉

    房主万先生认为，由于原告陈先生违规装修，自行将房屋分成9间由他人居住，改变了房屋作为民用房的性质，业主和物业管理部门有权制止原告的违法行为。原告的行为违反了合同约定及法律规定，应当由原告承担违约责任，因此合同应当解除，但对原告的其余诉请不能同意。万先生还反诉了陈先生，要求对方支付违约金并将房屋恢复原状。

    支付违约金

    法院审理后认为，陈先生作为承租人，在出租人万先生向其提供了符合租赁条件的房屋后，应按约定及法律规定依照租赁物的性质作妥善、合理的使用。而根据本案所涉租赁房屋的用途、面积、结构来看，陈先生的拦隔方式及分装电表的行为均明显超出了对房屋正常装修和使用的范围。虽然在合同订立时，陈先生曾将房屋用途告知出租方，但此后的装修、改造行为并未事先向出租方具体说明并取得出租方同意，其采取的装修方式也显然超出了承租方的预计，而此类非正常装修和使用有悖于租赁合同约定及法律规定，更有可能在今后的租用过程中对房屋结构、设备安全、物业管理甚至周边居民的生活造成不良影响。

    为保护出租方合法权益，万先生有理由依据合同约定及法律规定，要求承租方陈先生停止不适当的装修改建行为、解除合同，并由承租方承担恢复原状、支付违约金的责任。

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