二手房交易一旦严征个税上海楼市将会怎样?

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二手房交易一旦严征个税上海楼市将会怎样?

作者：佚名文章来源：上海商报更新时间：2005-7-22 17:03:55

  市税务局至今无明确说法投资客惊呼：“再加税，市场就完了”

  尽管日前国家税务总局新闻发言人称“二手房交易个人所得税”并不是一项新税种，早有“明文规定”，但对于二手房买卖交易者来说，二手房交易个税的确有可能成为一项新的支出，因而二手房交易要缴个税的消息引发了市场的极大关注。那么，上海将在何时严征二手房交易个人所得税呢？昨日，记者咨询了多个区的房地产交易中心和税务部门，得到的答复均为“暂时没有接到相关通知”。而市税务局一位人士称，“这两天会有正式的说法”。

■ 现场调查

受理窗口尚未接到通知

  昨天上午１０点３０分左右，记者来到静安区房地产交易中心的税务窗口。该交易中心没有专门的个人所得税纳税窗口。在二手房办税窗口前办理手续的人也不多，窗口的受理人员表示，并没有收到上级部门的相关通知，至于会不会在近期征收，对方则答复“不知道”。

  在徐汇区交易中心，三楼税收窗口的人表示已经了解了国税总局的说法，但他同样表示没有收到上级部门文件和通知，对近期是否开征则表示：“现在只能说不保证不收。”

受访市民表示担忧

  记者询问了几个在交易中心办理二手房交易手续的人，他们都表示并不知道国家税务总局新闻发言人的最新发言，但同时他们也表现出了极大的担忧：“再加税，二手房市场就完了！”

■ 上级口风

近期将有正式说法

  记者试图进一步咨询市税务局的同志，一位女士答复记者：“到目前为止，我们没有对下面的区级税务局发过加强征收个人所得税的通知，也没有收到上级的相关要求。”有市税务局的相关人士告诉记者，这两天可能会有正式的说法。

税率精算 

二手房交易成本大增

  收征二手房交易个人所得税以后，卖房者的交易成本将增加多少呢？记者为此算了一笔账：

  以一套位于陆家嘴地区的“汇豪天下”１０８平方米的住宅为例，卖家去年末买进该套房屋时的单价为１．８万元／平方米，总价１９４．４万元。今年３月，该房单价达到２．２万元，总价２３７．６万元，当时房东虽然有心卖出，但由于市场急冻，到现在一直没有卖掉。而该小区的平均价格在这段时间里也持平在２．２万元／平方米的行情没有波动。假设该卖家仍旧以此均价达成了交易，则买卖差价为４３．２万元。那么，总价５．５５％的营业税及附加约为１３．１９万元；１％的佣金约为２．３８万元；印花税约为１２００元；扣除这些交易成本后，余下所得２０％的个人所得税约为５．５万元。那么，这位卖家在整个卖房过程中要缴的税费总额大约为２１．２万元，其中个人所得税为５．５万元左右。

  而当初他购进此房时间所缴的契税、佣金和印花税等各种成本也约为５．５万元。如此算来，这位房东的买卖税费和佣金成本一共为２６．７万元，外加这１０来个月的利息成本，这位卖家此次投资的收益仅为１０万元。这还是在此轮房地产上升势头轰轰烈烈的大背景下的收益。看来，今后不要说投机炒作，就是真正的房地产投资行为，也几乎难有收益了。

  一旦二手房交易加强个人所得税的征收，对二手房市场将会带来什么样的影响？记者昨天采访业内人士，得到的回答几乎一致：这对于二手房市场来说，将无疑又是一次致命打击。部分区域６月份刚刚出现客户带看量增加、成交量上升等回暖迹象，而个税的严征将会给刚刚经过自行调整的市场雪上加霜。

  个人所得税，就税种而言由来已久，但上海像其它城市一样，以前并没有严厉强征。一旦严厉强征，对市场的影响无疑是巨大的。

■ 业内回响

个税强征还“看不清楚”

  汉宇地产市场部经理孙文勤小姐表示，一旦强制征收房产交易个税，将对高端投资型物业带来最直接的影响。由于征税实施的地方细则尚未正式出台，因此对“家庭唯一生活用房”、“改善型购房”等优惠细则还不明确，可以揣测的空间还有很大，强制征收的具体时间表也没有确定，因此目前市场回应还不是很明显，有待地方政府的相关部门进一步细化政策。

  普润地产市场部分析师汤先生也向记者表示，个人所得税的开征目前还“看不清楚”，毕竟还只是国家税务总局的一个发言，至于涉及到地方上的具体实施则还是一个未知之数，也有赖于政府部门的进一步明确。

严征可能性不大

  上海美联企业传讯部经理宋磊向记者表示，他个人认为目前上海严征二手房交易个人所得税的可能性不大。自今年３月份开始，政府便出台了一系列房地产新政，包括了影响最大的营业税，还有最近针对花园洋房征收的土地增值税，政府控制投机的目的基本上已经达到了，现在市场上的短炒投资客已基本销声匿迹，剩下的一般都是长线投资群体。如果再征收个人所得税，那么房价肯定会有进一步的大幅下挫，这个结果，政府也未必希望看到。他认为，国家税务总局之所以有这种发言，很可能是针对前阶段杭州、南京开征个人所得税相继失败的一种解释，只是想说明，个人所得税由来已久，并非是为了调控楼市而新增的税种。

  即便个人所得税真的开始强制征收，房价出现大幅下调，政府亦不会熟视无睹。如果上海房地产市场出现过大的动荡，那么整个国家的经济都会受到影响，因此上海应该不会征收过度的税种。

■ 行家看市

  ５％的营业税已经对房产市场造成了相当大的影响，那么２０％的个人所得税如果一旦强制征收，会不会给原本就萎靡不振的二手房市场带来更大的冲击呢？

一旦严征市场解冻无期

  二十一世纪不动产区域经理慕伟杰先生表示，一旦真的强制征收，近期二手房市场很可能会出现大量急抛降价房源，在市场动荡的情况下，无法承受市场风险的短线投资者大多会选择放盘，抢先降价出售，力求在强制征收个税之前成交。而“买涨不买跌”的心态则会令原本就进入“急冻期”的成交量再撒一层冰。慕先生表示，早在今年５月份就已经有强制征收个税的风声了，杭州、南京、北京的先后尝试也让上海看到了某种信号，所以对于征收个税的消息并不惊讶。如果不提个税征收，预计今年９月份二手房市场还有成交量反弹的可能性。但是一旦强制开征个税，市场的冰冻期就不知道何时才能破解了。

市场已麻木冲击可能不大

  美联物业的宋磊则认为，如果个人所得税强制开征，从长远角度来看，二手房的成交量会有相当的萎缩，而房价也自然会有大幅下挫。当然，经过营业税以及前期出台的一系列房产政策之后，无论是购房者还是卖房者，大部分人的心理都有了一定的承受能力，或者说有点麻木了，即便个人所得税强制开征，近期对市场产生的冲击可能不会如当初的营业税那么大。

  此外，前一阶段，政府已经界定了普通住房与非普通住房的标准，目前出台的一系列政策都是针对非普通住房的。而个人所得税是买进、卖出差价的２０％，以现在的房价水平而言，的确是相当大的一笔费用，因此，宋经理认为，如果上海政府真的开征这一税种，那么就应该在相关细则中，将条件进一步放宽。他认为，房价温和下调是比较理性的，目前的政策已经促使房价开始下滑，一旦下滑到消费者的心理价位，那么购房需求就可能自然而然出现。近期，万里雅筑降价开盘引来抢购就是一个证明。

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