需求 
　　在第四季度，虽然上海甲级写字楼的市场需求持续紧张，然而实际吸纳量已经从上季度的243,000平方米降至本季度的75,100平方米。这主要是由于本季度缺乏新增供应以及市场行情仍然紧张所至。随着浦西中心区域的可选物业的减少，大部分吸纳量都转至陆家嘴以及浦西二等办公区域。 
　　由于紧张的市场行情，本季预租交易仍十分活跃，例如百事可乐公司签订大面积于2005年交工的写字楼租约。这类本季较为活跃的写字楼预租项目包括浦西的嘉华中心、港汇广场和都市总部大厦以及位于陆家嘴的汇亚大厦。除了预租，戴德梁行研究还表明随着中心城区的可选项目的减少以及租金的上涨，许多公司都开始积极考虑如张江高科技园区和漕河泾高科技园区等市郊办公区域。而最近在这些园区新近落成的写字楼项目如张江大厦等也进一步扩大了中心城区以外的写字楼供应量。 
　　就2004年写字楼市场整体而言，上海甲级写字楼的总吸纳量约达到502,000平方米，比去年全年增长近一倍。大量新增需求都是受到浦西几个顶级写字楼物业建成入市的驱动，如来福士广场、企业天地、世纪商贸广场等，得益于活跃的预租行为这几个物业在入市后的入住率迅速攀升。2004年上海甲级写字楼的客户构成主要是一些跨国金融、咨询及制造型高增值产业。  

　　供应 
　　2004年第四季度，市场并无甲级写字楼新增供应，因此上海整个写字楼存量依然保持在370万平方米。而在2004年全年，新增供应约为347,587平方米，比2003年上升了18.3%。 

　　空置率 
　　由于2004年第四季度没有新增供应，上海甲级写字楼的平均空置率继续表现为下降趋势，并已降至近几年以来的最低水平。总体而言，截至12月底，上海甲级写字楼的平均空置率已从上季度的8.53%降至6.51%。 
　　2004年强劲的吸纳量使得浦西中心城区的甲级写字楼存量所剩无几。特别是静安、卢湾及黄浦等区在2004年底的剩余量相当紧张，空置率分别降至2.0%，3.1%和3.2%。同时，本季度陆家嘴区域的强劲需求促使陆家嘴区域写字楼的空置率在2004年底首次突破两年以来10%的最低水平，达到8.6%。

 
　　租金/售价 
　　在2004年第四季度，强劲的需求和有限的供应继续使甲级写字楼的租金报价有所上扬。总体而言，平均租金报价已经升至每天每平方米0.74美金，分别比上个季度和去年同期上升了1.4%和10.6% 
　　本季度租金增长主要是由于中心城区的几个区域市场，尤其是南京西路和淮海路区域。在这两个区域的平均租金报价升幅最大，比上个季度分别上升了4.1%和2.7%至每天每平方米0.84美金和每天每平方米0.88美金。同时，目前在这两个区域都分布着上海最高租金的写字楼项目也分布在这两个区域，其中租金水平超过每天每平方米1美金的写字楼个案数量居全市榜首。 
　　2004年第四季度甲级写字楼物业的售价没有明显变化，截至2004年底，平均售价约为每平方米2,927美金。就2004年整体而言，甲级写字楼的售价平均增长了4.4%。