上海2005二季度街铺租金情况

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上海2005二季度街铺租金情况

作者：叶松文章来源：海派营销网更新时间：2005-7-7 19:30:07

    由上海市商业网点管理办公室、上海商业网点咨询有限公司、上海在行置业投资咨询有限公司、上海商报商务周刊联合调查、编制、发布的上海２００５年第二季度街铺租金信息和参考全图，今天又与读者见面了。上海街铺租金参考全图从２００４年６月１日首次发布时的１０个区８１个路段（地区），扩大至目前的１８个区２３７条路段（本次刊出１５个区２１０个路段的街铺租赁区间价格）。在几千个样本数据基础上，全图分析归纳了各路段不同面积类型商铺的１０６９个租赁区间价格，对商铺投资者和承租经营者都极具参考价值。本次发布的街铺租金参考全图扩大了徐汇、闵行两区商铺样本的采集点，覆盖面已达４３条路段，除留有零星商铺的路段未采集外，基本掌握了两区主要路段街铺租赁价格信息。

    房产调控政策    导致商铺投资趋旺
　　众多市场分析人士认为，主要针对住宅市场的七部委房产新政，对商铺投资反而是个利好，可能吸引部分在住宅市场投资受阻的客户将目光更多地转向商铺。而最新市场动态表明，相当一部分游资正在从住宅市场撤资，转而开始加大对商铺的投资力度。新政策可能是个风向标，部分中小投资者或许会从住宅市场撤出，转而加大对商铺的投资力度。商铺购买者通常分自用型和投资型两种。自用型客户长期在本地区做生意，对市场行情很熟，买了以后自己开铺经营，基本不牵扯转手问题，所以新政策对其没什么影响。
    早在一年多前，上海房地产投资重心就出现了从住宅向商铺投资转移的迹象。一年后的今天，房产新政使一些开发商开始顺势而为，改变了以往绝大部分精力、资金用来建设住宅的情况，开始酝酿或启动到商业地产开发中寻找机会。
　　比如，在上海连续两年紧缩中心城区供地的情形下，世茂集团战略已悄然转移，在兼顾高档住宅开发的同时，进军商业地产市场；上实集团日前拿下地铁Ｍ８线江浦路站和鞍山路站两块土地，进行商业项目开发；顺驰中国则宣称，将逐步改变过去单一的住宅开发状态，重点进军商业地产领域。
　　上海国际化大都市地位已基本确立，海外零售机构开始纷纷进军上海，居民消费水平逐步提升，这些理由也是开发商看好上海商业地产开发的重要原因。　

    二手房市低迷  导致商铺交易萎缩
    据调查，闵行区古美路（平吉路至平阳路段）是一条典型的社区商业街，周边住宅小区林立。住宅区建成初期，二手房置换活跃，大批房产经纪公司抢驻该商业街，沿街商铺的６０％被房产经纪公司所占，形成商铺需求大于供给的状态，造成商铺租金持续上涨。据某房东介绍，两年前，上述路段５０平方米商铺租金在４元／平方米·天左右，后因众多房产经纪公司介入，商铺租金一路上涨，最高时５０平方米商铺租金达到８元／平方米·天左右，整整提升了一倍。
    自从调控政策实施后，沪上二手房市场受到了较大影响，房产经纪生意一落千丈，再也难以维持高昂的租金成本和其他开支，这里已有五六家房产经纪公司先后关门撤离，估计今后还会有房产经纪公司关门歇业。以往需求大于供给的局面已逐渐转变为供给大于需求的状况。
    由于房东们经历了丰收年份，对租金收入预期已经停留在目前的８元／平方米·天左右的水平，一下子还不适应市场供求关系的转变，因此也就出现了目前这样的局面：电话询问或看商铺者络绎不绝，但租赁方不愿轻易掉价，而租铺者因嫌价高持观望态度，致使商铺租赁成交量大幅下降。
    上述现象在今年５月份就体现得特别明显：全市１９个区县商业类物业项目共成交６９０套，较之上月成交量的１３００套大幅下跌，跌幅近４７％；成交总面积为７．９２万平方米，比４月份下跌了４８％；成交总金额为８４３９４万元，较上月下跌了３４％。

    空置商铺增多   导致价格暂时倒挂
　　虽然商铺投资未受宏观调控的直接冲击，但看过那么多或成功或失败的案例之后，投资者不会再凭开发商描绘的商业概念或美好前景而买铺。事实上，开发商也逐渐感觉到了这种变化，进入商业地产开发领域时会更细致地考虑自身实力，做好“中长线投资打算”：或者把商铺长期持有自己经营，或者把商铺经营得有声有色后再行出售。开发商的理性投资理念，使上海商铺租售价格进入了盘整期。　
　　诸多专家并不讳言：“租金不涨，售价难升。”近两年来，上海商铺整体租金水平没有明显上升，局部地区甚至由于供应量过于密集而下降。一项市场调查报告表明，目前上海优质商铺底层还保持着微幅上涨势头，而二楼商铺租金今年一季度完全与上季度持平。而一反地产市场价格常规的同等地段商铺价格低于住宅的“倒挂”现象，如今却频频出现。今年前五个月，上海内环线内住宅均价比商铺高出６０７元／平方米。“倒挂”现象在普陀、长宁、浦东新区和虹口等区表现得尤为明显。在刚刚落幕的上海商业地产展示交易会上，位于广西北路、汉口路的“百米香榭”销售均价３．２万元／平方米，甚至低于其近邻中福城三期住宅的均价。
　　不过，对于这种“倒挂”现象，业内人士认为，这只是暂时的。在上海，短期炒房机会消失之后，巨大的资本仍旧会在房地产市场中继续寻找出口，长期商业经营项目将逐渐取代住宅短炒，上海商业地产的价格上升空间还不小。

   丁字街邻近铺   租金何以相差一倍
    本次街铺租赁价格调查还发现了一个奇特现象：两条相邻相近的商业街街铺租金却高低不同，悬殊大到一倍左右。
    如闵行区七宝地区有一条都市古镇商业街，是申城常规旅游线路上的一个景点，每天除了有大量的普通市民游客光顾外，还经常有旅游团队光顾。七宝古镇商业街上人气最旺的当属南北大街。这条街上１２平方米左右的商铺最低租金在７元／平方米·天左右，但在南大街的顶端富强街上，其１２平方米左右的商铺最低租金却只有３．５元／平方米·天，与南北大街正好相差一倍。据观察分析，南大街到富强街交汇处时，没有设立一块导路牌，游客到此，以为富强街不能环通，折返又从南大街走回去，导致富强街人流不畅，人气萧条，街铺租金也就比近在咫尺的南大街低了一半。
    其实，只要有关部门在游客行走路线上稍作调整，增加一些必要的导向性旅游图和指示牌，也许就能改变目前两条相邻相近的商业街街铺租金大相径庭的现状。

［数字新闻］
    ２００５年上海商业房地产展示交易会专业观众问卷调查结果显示：
    １、希望购买商铺的占５５．５％，而希望租赁商铺的占４５．５％；在展会上选到合适的商铺占１６．５％，而未选到合适商铺的占８３．５％。
    ２、商铺投资客的比例明显下降，去年有近６５％的观众以投资为主，今年这一比例下降至５５％，而购买或商铺自用的比例上升了１０个百分点。
    ３、对投资异地商业房地产更加谨慎，去年对异地商业物业投资感兴趣的占４０％，今年这一比例下降至２５％。
    ４、对投资商铺面积有了新的变化，４０～１２０平方米商铺最受欢迎。其中，投资商铺面积４０～８０平方米的占２９．２％，８０～１２０平方米的占２２．７％，２０～４０平方米的占２０．４％，１２０～２００平方米的占１８．８％。商铺面积过小或过大对投资客的吸引力下降。
    ５、投资客更加关注商业街、步行街、专业市场和大型商厦的商铺。其中，关注商业街、步行街的占３１．９％，商贸城、专业市场的占１６．８％，大型商厦、购物中心的占１３．２％，社区商铺的占１２．８％。

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