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仰望上海甲级写字楼高度

作者：董旭张潇… 文章来源：新闻晨报更新时间：2007-8-24 9:53:24

　　如何定义上海核心CBD？上海目前能称为CBD的地区很多，几乎每一个区都在打造各自的核心商务概念。仲量联行亚太区董事陈立民近日在接受本刊专访时提出概念，真正的核心CBD应该是北至南京路，南至淮海路，东至西藏路，西至常熟路的区域，以及陆家嘴地区。这里集中了上海甲级写字楼的60%，租金比全市平均值高10%-15%。

　　关于前身今世

　　谁决定了商务“领头羊”？

　　在上世纪90年代初，CBD的概念还没有成型，很多企业在上海设立办公室就意味着在虹桥地区或上海商城。当时的办公楼供应十分有限，很多租户都在酒店客房内办公。在仲量联行亚太区董事陈立民看来，当时地段的选择面相对较小，企业更关注的是选择租金便宜或性价比较高的办公楼。到了九十年代末，虹桥地区和上海商城不再是租户的唯一选择了。在政府的主导下，城市中心的五个区，包括静安、卢湾、黄浦、徐汇、浦东，开始逐渐挖掘商务潜力，发展楼宇经济。

　　此后，各大公司对办公地点的选择趋势，也开始重塑这些不同商务区之间的关系，并重新定位了这座城市。在政府规划和市场需求的双重推动下，一个个商务区开始形成。以静安区为例，当时就出现了越来越多的高档写字楼和豪华零售业设施，大大推动了南京西路商务区的发展，并使之在本世纪初走向成熟。被称为“梅泰恒金三角”的地区聚集了上海最高档的写字楼和商铺，逐渐成为国际性专业服务机构和奢侈品牌的云集之地。而浦东1.7平方公里的小陆家嘴区域内，则集中了面积约70万平方米的甲级公楼，其密度已等同甚至超过了浦西办公楼的密度。

　　尽管上海这五个位置分散的商务区在不同时期繁荣发展，但是随着新的配套设施的发展和知名商家的入驻，这五个商务逐渐聚合并发展成一个统一的核心商务区，即北至南京路，南至淮海路，东至西藏路，西至常熟路的区域，以及陆家嘴地区。曾经的地产开发竞赛，最终因为市场需求的力量合一。

　　此外，上海交通问题成为上海CBD扩容最大制约因素。对很多优质的办公楼项目而言，本身的品质已经达到了甲级甚至超甲级水准，但交通亟待疏导改善，例如东海广场的开发商目前正着手解决通过铜仁路抵达该广场的难题，而今年9月即将竣工的城开国际大厦，也相当期待华山路、虹桥路交通现状的改善。

　　陈立民分析，正是众多企业对中国的经济发展投出信任票，使得CBD将不断延伸对接。这一过程不仅代表了上海的发展轨迹，也印证了中国经济的前景。而金融业正是整个经济的塔尖，任何行业的最终目标都是寻求资本运作道路。因此，金融业引领下的企业商务办公选择，成为定义现阶段上海核心CBD坐标。

　　关于未来发展

　　高品质带来更多高品质

　　所谓核心CBD，就是要有成熟的商务环境，这是各种要素的综合体，例如便捷的交通、完善的商业配套、高档的公寓以及人气的集聚，从而可以快捷有效的完成各种商务交流活动。

　　在上海，由于高品质的办公楼非常抢手，黄金地段总是呈现出办公楼紧缺的局面。开发商继续在商业集中地段周边不断建设高档的写字楼，久而久之，这些区域不断扩大，这些相临近地段也就成为今天的核心区。随着一个完整的核心商务区的形成，市场也随之作出反应，快速地达到租金水平的一致。例如，地处人民广场的来福士广场（2003年）和位于徐汇区的世纪商贸广场（2004年），在刚入使用时比较冷清，租金也比南京西路黄金地段便宜很多，但是两年以后其租金已相差无几了。

　　看到今天的核心商务区，也许无法想象15年之前，甚至5年以前的景象。但是，预测5年以后的景象却不太难，因为发展的基调已经确定。在上海，已经确定在未来4年施工建设的甲级写字楼项目众多，建成之后，将新添三百万平方米办公面积，其中约60％都位于核心商务区。更多的综合和配套设施项目将快速拉动核心商务区租金的上涨，并吸引更多寻求优质地段的高端租户。

　　随着浦西地区新楼群的建设逐渐走向饱和，巨大需求将流向浦东地区。一个利好的消息就是，本月初上海市为配合落实CEPA补充协议，正式决定将在浦东新区设立“CEPA绿色通道”，充分利用浦东新区先行先试的政策优势，进一步促进CEPA框架下的投资贸易便利化，目前这在全国还是第一个。陈立民分析，这不仅将促进浦东的商务办公环境，对港资企业的吸引力大增，上海浦东作为上海国际金融中心建设的核心集聚区，也将大有作为。现有的陆家嘴金融区将会向东扩展，以满足蓬勃发展的经济的需要。主要扩展的地区为世纪大道北部、浦东大道南部、浦东南路东部以及崂山路西部。到2010年，预计将有600多个金融机构在这里雇佣20万名员工，金融业的收入将占陆家嘴GDP的18%以上。

　　当核心CBD引发新的企业文化、人文精神的交流时，也将带来更多的商业需求和建设，成为“高品质带来更多高品质”的例证。开发商集中开发新的高品质办公楼和配套设施，这些建设也随之带动了更多、更好的高档办公楼和配套设施的增长和发展。

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