陆家嘴写字楼“抢租”热潮升级供不应求或将持续3年

　　在上海城市商业地产的头三张名片中，必有陆家嘴CBD的一席之地，陆家嘴无疑是当前上海写字楼市场最具代表权的区域之一。在上海甲级写字楼整体供应相对匮乏的背景下，陆家嘴CBD的“抢租”热潮正在不断升级；与此同时，该区域写字楼的租金、售价、入住率有望再创新高。

　　“今年下半年，小陆家嘴区域甲级写字楼的新增供应将主要集中在黄金置地大厦，预计新增供应量约78044平方米。”昨日，国际五大行之一的仲量联行上海区董事何凯恩向《每日经济新闻》表示，目前陆家嘴区域甲级写字楼的需求依然十分强劲。

　　与此同时，上海中原研究咨询部写字楼研究专员张娟亦向《每日经济新闻》表示：“供不应求，是当前上海甲级写字楼现状的真实描述；而对于上海六大CBD之一的陆家嘴区域甲级写字楼而言，供不应求状况尤为明显。”

　　让开发商、业主感到“信心倍增”的是，正是由于供不应求的现状，不少租户已将目光转向了在建项目。陆家嘴CBD中心甲级办公楼的“抢租”已经升级到破土动工之际。在陆家嘴区域地标性商业项目———上海国金中心的大楼动土典礼上，便传出汇丰已预订了该大楼其中一座的20层办公楼面，总面积约53000平方米，同时宣称国金中心将成为汇丰中国总部所在地。

　　尽管供应吃紧、且需求强劲，但在当前浦东办公楼预租市场，却呈现出预租成交量相对低迷的情况。何凯恩认为，这主要是由于业主意识到办公楼市场的紧俏现状，新落成办公楼的业主们继续保持对租金的高预期，业主们集体强势，以求在明年大量办公楼供应冲击之前设定一个租金标杆。

　　事实上，上海甲级写字楼火爆已成为不争的事实。在浦东陆家嘴区域，以第一高楼闻名的的上海环球金融中心宣布，其租金水平期望超过公司旗下另一写字楼目前的3美元/平方米/天10%的租金水平对外招租，如此而言，上海写字楼的最高租金水平将因此刷新至3.3美元/平方米/天。

　　而就在春节前，业内关于环球金融中心租金水平的预测还停留在2.5美元/平方米/天左右，这与环球金融中心内部当时的心理预期相差不大。或许是眼红于当前上海写字楼租金水涨船高的走势，适时调高租金水平也成为理所当然。

　　而当前上海甲级写字楼的热租，确实给业主设想租金留下不小的“遐想空间”。今年下半年面市的黄金置地大厦，目前该楼盘的租金优惠价也已达到1.6美元/平方米/天。

　　何凯恩表示，在租赁方面，近年来，陆家嘴的甲级写字楼一直保持着良好的租赁情况。从2005年至今，其空置率一直保持在10%以内。由于强劲的市场需求，今年第二季度的空置率更是下降至1.9%，这个数字意味着整个陆家嘴的甲级写字楼市场需求相当旺盛。

　　张娟同时认为，从租金水平上来看，目前小陆家嘴甲级写字楼平均租金在1.16-1.18美元/平方米/天左右，高于全市甲级写字楼的平均租金水平1.06美元/平方米/天。由于小陆家嘴区域的写字楼在品质和物业管理水平上，都处于较高的水平，其办公环境和内部设施配套比较齐全，档次较高，故而提高了区域内各物业的管理费用水平。

　　来自上海中原研究咨询部数据显示，小陆家嘴区域，租金自4月以来一直保持较为平稳的走势，未出现大幅震荡的现象。从与上海全市甲级写字楼租金水平的走势对比中可以看出，小陆家嘴区域的租金水平一直略高于全市平均水平。这在一定程度上，展现了浦东小陆家嘴区域的办公地位。随着小陆家嘴区域开发的深入，这一地位将会更加稳固。

　　据张娟介绍，金融投资类企业是陆家嘴区域写字楼的主流客户，目前该区域租售情况良好，入住率一般都在90%以上。

　　仲量联行的一份研究报告表明，在过去3年中，上海市超甲级写字楼租金平均以每年超过15%的速度增长。至2006年底，上海市超甲级写字楼的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增长至每平方米每天1.21美元，比甲级写字楼(包含超甲级)的平均租金高出近20%。

　　何凯恩同时表示，根据目前所了解的市场情况，租赁方面，预计陆家嘴地区的租金会保持比较稳定的增长。由于2010年的供应高峰，预计到2009年租金会达到最高点，大约在1.30美元/平方米/天左右。

　　何凯恩认为，在销售方面，由于甲级写字楼很少分开散卖，所以陆家嘴的甲级写字楼主要还是以租赁为主。但是同样可以看到一些外资金融巨头购买物业，不过大多是购买部分楼层并用于自用，而不是整栋收购。

　　例如，汇丰银行于2000年购买四层汇丰大厦及大厦冠名权（原名森茂大厦）。花旗银行也在2006年斥资购买六层花旗银行大厦及其冠名权。

　　同年，渣打银行宣布投资4000万美元，以租赁及购买方式入主将于2008年竣工的陆家嘴一栋在建写字楼，并将其命名为渣打银行大厦。近期，汇丰银行正式宣布购买位于陆家嘴中心地带的上海国际金融中心中的20个层面。

　　张娟表示，小陆家嘴区域写字楼鲜有出售，即使偶尔出现转售物业，其售价也普遍较高。目前小陆家嘴区域在售写字楼物业的销售价格一般在32000元/平方米左右，比全市平均水平高出将近16000元/平方米。

　　这是因为，一方面物业所在区域的地理位置优势比较明显，随着该区域功能定位的逐步实现及不断强化，以及交通商业配套设施的不断改善，都将促使本区域的办公地位的上升；另一方面，物业自身品质的优越性，使得办公环境和服务不断得到改善，体现了良好的性价比，更重要的是，这一区域日后的升值潜力巨大。

　　何凯恩同时指出，根据目前所了解的市场情况，预计资产价值在2010年之前将会保持稳定的增长，2009年将达到顶点大约在7000美元/平方米左右。之后，随着2010年与2011年供应量的高峰，资产价值将保持稳定不变的趋势。

　　鉴于目前该区域写字楼的租售情况和良好的区域规划（小陆家嘴的扩张），以及区域经济的强劲发展和持续的办公需求，张娟认为，该区域办公楼租金和售价都是处于上升的态势。

　　随着高端项目比如环球金融中心等甲级、超甲级写字楼的入市，会进一步提升该区域的办公楼价格水平。该区域内金融机构、专业服务领域的扩张，使得办公需求强劲，空置率也会进一步降低，租金、售价都会出现一定幅度的上调。

　　仲量联行最新研究数据显示，截至2007年第二季度，陆家嘴甲级写字楼的供应量为924406平方米，从今年下半年到2011年的五年中，陆家嘴区域预计将有1408547平方米的供应量。

　　来自上海中原研究咨询部的数据亦显示，陆家嘴区域甲级写字楼的后续供应量，预计至2008年，小陆家嘴区域的写字楼分布状况，将会有一个全新的格局。

　　尽管后续仍有一定数量的甲级写字楼上市，但是业内人士仍认为，在2010年前，陆家嘴区域仍将处于供不应求的态势。

　　无独有偶，更有预测报告显示这种供应的吃紧、租赁的抢手，将延续到2010年。仲量联行发布的一份研究报告便显示，由于部分大型办公楼项目的竣工延迟，上海写字楼租金在2010年之前将持续保持上涨的趋势。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“随着新鸿基的襄阳市场项目、中信泰富的船厂项目等大型项目工程的延期，69万平方米的新增供应将从2009年延后至2010年，这意味着写字楼租金将持续上涨，直至世博会之前。”

　　据悉，直至2010年世博会前，上海甲级写字楼市场的供应量仍将保持较紧张的态势。值得关注的是，浦东新增供应将维持在较高的水平———2008年58.5万平方米，2009年31.8万平方米。

　　小陆家嘴区域作为上海市重点发展的金融贸易服务区，从其开始建设至今，一直在不断完善中。目前该区域已经形成了比较浓郁的办公氛围，发挥着金融投资行业的集聚效应。在未来几年，小陆家嘴区域仍将延续其发展的势头，其区内的在建物业也将陆续投入使用，届时，小陆家嘴区域的写字楼品质将进一步得到提升，办公地位也将继续稳固。

　　根据目前小陆家嘴区域的发展态势，张娟认为，尽管小陆家嘴区域未来几年新增供应相对较多，但由于小陆家嘴区域的办公地位的稳固，以及在售写字楼物业品质的不断提升，因此为其价格提供了不断攀高的可能，市场去化仍将看好。

　　同时，小陆家嘴区域写字楼的物业品质整体层次较高，物业管理水平相对先进，为其拥有一个良好的租金水平奠定了基础；商业交通等配套设施所暴露出来的矛盾，将会在今后的建设中得到一定程度的改善，今后的小陆家嘴区域将成为一个功能齐全、特点鲜明的区域。李丽

　　汇亚大厦这座高品质甲级写字楼坐落于浦东小陆家嘴，银城北路133号，该楼于2005年完工，由新资房地产开发（上海）有限公司开发，共33楼，总建筑面积为64,530平方米。该楼在租金方面一直有着良好的表现。今年第二季度租金更是达到11元/平方米/天，为整个陆家嘴地区最高的租金水平。目前，该楼的主要租户以金融行业为主，包括荷兰银行，美国银行和三菱东京日联银行等。

　　即将封顶的上海环球金融中心除了将是上海最高楼之外，其租金也将是上海最高的。据悉，上海环球金融中心未来租金定位在每天3.3美元/平方米，这一租金将刷新上海之最。

　　环球金融中心的投资额超过70亿元人民币，是集办公设施、酒店设施、观光设施、会议设施以及商业设施等于一体的综合功能的超高层建筑。目前，该工程已经施工到93层416米的高度，计划在今年9月封顶（地上101层，492米），2008年春季竣工。

　　环球金融中心投资方森大厦株式会社负责人吉村接受采访时表示，上海环球金融中心未来租金至少高过目前公司旗下另一物业汇丰大厦租金10%以上。吉村称，目前汇丰大厦租金在每天3美元/平方米左右，按这一价格计算，未来环球金融中心租金价格将达到每天3.3美元/平方米以上，这一租金会再创上海写字楼租金天价。

　　近日，《每日经济新闻》地产专刊人员走访了由证大集团开发的位于环陆家嘴地区丁香路民生路口写字楼项目的“证大·五道口广场”租赁中心，从中心周志刚先生那里了解到，此项目自公开以来租赁行情火热，世界500强企业长荣集团已率先签约，其原因包括其写字楼自身品质的卓越，更得益于央踞浦东正中心的巨大“地道”优势。

　　它处于浦东行政办公中心区域，西迎大型企业云集的陆家嘴金融贸易区，东接世界瞩目的张江高科技园区，北连金桥出口加工区、外高桥保税区，且处正中心位置，到三者车程均在30分钟内，地理位置得天独厚。

　　同时，该项目负责人徐辉女士介绍道，作为区域内纯正甲级商务综合体，该建筑以创新与融合为核心，设计中深刻融合了城市与自然、时尚与文化等多元化基因，由东、南、北三栋现代主义风格建筑及商业裙房组成，南座、北座为商务办公空间，东座为高品质商业，三栋建筑形成围合之势，环抱着中庭花园景观，之间水景绿地交汇，建筑与自然之间互动、呼应，以花园式商务办公环境，顺应了国际化商务办公发展趋势。