随着上海市经济的持续健康发展，近年来新入市写字楼品质也正在逐年提高。为了更真实地反映上海市甲级写字楼市场总体情况及最新走势， 戴德梁行对上海市甲级写字楼标准重新作出了修订并相应的调整了其原有数据库。因此修订后，2005年第一季末上海甲级写字楼的总存量从原来的377万平方米下降为353万平方米。
回顾
2004年上海市国民经济蓬勃发展，全年实现国内生产总值900亿美元，按可比价格计算比上年增长13.6%。同时，全年吸收外资合同金额117亿美元，比去年增长12.6%。
经济的快速增长，加上上海对于那些想拓展中国市场的跨国公司的吸引力，使得新增供应远不能满足日益增长的需求量，上海市写字楼市场的压力进一步增加。随着二月份淮海路上嘉华中心的入市，上海甲级写字楼新增供应面积65,000平方米，而第一季度上海甲级写字楼的吸纳量约达到39,000平方米，两者相互抵消，使得三月底上海市写字楼平均空置率变化细微保持在7.0%的水平。随着写字楼市场的持续紧张，本季度写字楼租金较上一季度继续缓增6.6个百分点至0.81美金/平方米/天。市中心地区尤其是在浦西方面的现存供应有限，促使一些即将上市现正在预租的物业市场表现活跃，如：汇亚大厦、花旗大厦及都市总部大楼。
需求
受市场供应限制，与前几个季度相比，2005年第一季度上海甲级写字楼市场吸纳量变化细微。整体吸纳量约达到39,000平方米，与2004年第四季度基本持平。与前几季度类似，随着租户纷纷搬进先前预租好的写字楼物业，本季的吸纳量主要分布在如：世纪商贸广场、 `嘉华中心等新近落成的物业。另外，受到几家金融银行公司扩张的影响，近几个月以来陆家嘴区域表现出强劲的吸纳量。
由于市场顶级物业供应持续缺乏，许多跨国公司仍然将重点放到预租即将上市的写字楼物业上。目前预租交易活跃且年内将会完工的写字楼物业包括陆家嘴的汇亚大厦和花旗大厦，人民广场的都市总部大楼以及徐家汇的港汇广场。鉴于现有物业中可供大客户承租的面积有限，这些新建物业入市以来都显现出极高的客户认可度，三月末预租水平达到了40%到60%之间。
本季度，随着专业服务型公司近期在中国业务量的不断拓展，此类公司租赁写字楼活动十分活跃。在陆家嘴，汇亚大厦和花旗大厦即将建成，这两幢写字楼是该区域未来供应中首批特甲级写字楼的代表，它们的入市触动了如星展银行、东京三菱银行等正在迅速扩张的银行的强烈预租需求。
同时，由于浦西一流地段的写字楼租金直线上升以及市场的动态发展，上海市写字楼聚集区产业细分趋势更加明显。随着银行业近期的扩张，陆家嘴正在发展成为金融产业的专署办公领地。在浦西方面，受到南京路和淮海路区域高额租金的影响，此区域也逐渐发展成为专业服务型公司的聚集区。
2005年第一季度写字楼租赁或预租个案
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Company公司 |
Property物业 |
District区域 |
Area (sqm gross)面积（建筑平方米） |
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DSM
帝斯曼 |
HeadquartersPlaza
都市总部大楼 |
Huangpu
黄浦 |
2,000 |
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HSBC JV Asset Management |
AuroraPlaza
震旦大厦 |
Lujiazui
陆家嘴 |
2,000 |
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DBS Bank
星展银行 |
AZIACenter
汇亚大厦 |
Lujiazui
陆家嘴 |
4,600 |
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Bank of Tokyo-Mitsubishi
东京三菱银行 |
AZIACenter
汇亚大厦 |
Lujiazui
陆家嘴 |
9,200 |
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Cap Gemini
凯捷集团 |
AZIACenter
汇亚大厦 |
Lujiazui
陆家嘴 |
6,000 |
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Linklaters
英国年利达律师事务所 |
CitigroupTower
花旗大厦 |
Lujiazui
陆家嘴 |
2,000 |
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Leer Corporation |
CitigroupTower
花旗大厦 |
Lujiazui
陆家嘴 |
2,000 |
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Bin Hai Golf Co. |
CitigroupTower
花旗大厦 |
Lujiazu
陆家嘴 |
2,000 |
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Maersk Shipping
马士基航运 |
Tianan Centre
天安中心 |
Huangpu
黄浦 |
10,000 |
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Prudential Insurance |
Tianan Centre
天安中心 |
Huangpu
黄浦 |
2,000 |
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e-Bay |
ZhangjiangMansion
张江大厦 |
Pudong
黄浦 |
6,000 |
供应
2005年第一季度，随着二月份嘉华中心的入市，上海市甲级写字楼的存量缓增至353万平方米。此幢特甲级写字楼位于淮海中路新兴办公区域，为市场新增了65,000平方米的供应面积。受益于市场需求过剩，加上强式的预租推广，入市以来嘉华中心凭借其顶级的品质以及高尚的地理位置深受有此类需求客户的欢迎，本季末其签约预租率约达到80%。其中主要客户包括丰田、雅芳以及K Line。
本季度澳洲麦格理投资银行也格外引人注目，其刚刚从凯德置业全资购买了新茂大厦。此物业位于卢湾区新天地附近，预计在本年末完工，预租推广活动将会在数月后拉开序幕。
空置率
2005年第一季度由于吸纳量与市场新增供应相互平抑，上海市甲级写字楼的整体空置率保持在7.0%，较上一季度没有明显改变。
在浦西高尚办公地段的市场行情依然紧张，可供企业选择的现存写字楼物业极其有限。在南京西路、淮海中路及人民广场的大部分甲级写字楼都已达到满租状态，此三个区域的平均空置率分别为1.3%, 2.0%和 3.0%。而在徐汇区，受到嘉华中心入市的影响，此区域空置率直线上升，然而这种情况在未来几个月中会随着先前已签约租户的分别入住而消失。
而在浦东陆家嘴，受益于浦西写字楼的有限供应，加上金融服务型企业的扩张，本季度陆家嘴区域甲级写字楼的吸纳量缓增，平均空置率继续稳幅下降，截至三月底已降至7.5%。
租金/售价
本季度与去年类似，极度紧张的市场条件促使上海主要办公区域的甲级写字楼租金继续上涨。甲级写字楼的整体租金攀升到0.81美金/平方米/天，较上一季度增长6.6%比去年同期增长17.2%，创造了去年以来季度增幅最大的纪录，进一步反映了市场中业主的强势地位。同时，高端写字楼市场中的12个特甲级写字楼物业的平均租金在三月底已达到1.25美金/平方米/天。
在租金普长的情况下，去年浦西一流办公地段的租金长势最为强劲。在南京西路、淮海中路及人民广场区域，甲级写字楼的平均租金分别上涨了12.7%至0.96美金/平方米/天，16.9 %至0.94美金/平方米/天以及22.9%至0.83美金/平方米/天.
本季度在上海市写字楼销售市场，平均售价缓增7.1%，约到达3,150美金/平方米。
展望
预计在未来半年中，上海市甲级写字楼市场将会继续紧张局面，预计主要办公区域的空置率将保持在5%以下。因此，未来几月内上市的写字楼物业预租活动将成为市场的主要表现形式。由于现有物业的供应有限以及预期物业的签约率上升，预计在未来几个月中将会给租金水平带来更多的上涨压力，尤其是市场中的高端物业部分。同时，由于市中心区域的租金上涨，许多跨国公司都开始在各种市郊办公园区寻找办公场所或与其协商订制为自己量身定做的办公物业，以利于公司的运营、节约成本和安置预期的人员扩张。
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