昨日，张江高科(600895)公布了半年业绩报告，其主营业务收入87,776万元，同比增长150%，净资产收益率达10.29%。证券分析师认为，与单纯房地产开发企业不同，张江高科作为园区开发商，工业地产以自用需求为主，投资需求很少，所以受调控冲击影响也比较小。张江高科股份有限公司副总经理顾学励也表示，张江高科正在从单一开发商向开发运营商转型，每年开发物业量销售比例不会超过40%。

　　主营业务收入高速增长

　　公告显示，张江高科上半年的主营业务收入87776万元，同比增长150%；净利润24557万元；每股收益0.20元，同比增长53.84%，净资产收益率为10.29%。东方证券分析师薛和斌认为，在受宏观调控影响的房地产弱市行情中，张江高科取得的业绩已相当不错，在房地产市场大变革中依然保持利润快速增长,尤其是主营收入的高速增长对该股未来成长空间起到积极作用。

　　根据中报显示：公司上半年房产销售额54181万元，同比增长631%；房产租赁收入18507万元，同比增长57% 。由此不难看出公司立足于园区开发建设的主营战略取得了成效，公司房产运营业务进入2008年后呈现了跨越式的提升。同时，报表还显示，物业建设方面，上半年公司在建面积达63万平方米，其中本部在建22万平方米，公司控股企业——上海张江集成电路产业区开发有限公司和上海张江创业源科技发展有限公司在建面积分别为31万平方米和10万平方米。上半年公司通过拍卖方式成功竞得了张江中区2.85万平方米的土地使用权，从夏新电子受让了7555平方米科研办公大楼，公司持有物业规模继续呈持续、快速增长态势。

　　张江高科方面解释，这主要得益于三个方面的优势：首先，张江的进区企业是以高科技企业为主，这些企业往往拥有高附加值产品，而非一般制造企业或出口加工企业，因而更能抵御通胀和人民币升值；其次，因为进区企业大多是通过股权融资，对贷款依赖度小，从而可以不受银根紧缩的影响；再次，这些企业的产品主要以国内销售为主，因而不受汇率影响。

　　从开发商向运营商转变

　　张江高科近年来执行“以张江园区特色房产营运为主体，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼”的“一体两翼”战略。公司凭借着自身工业地产开发销售的特殊行业背景，上半年房产销售和租赁的主营业务发展势头迅猛。张江高科分管房地产业务的副总经理顾学励表示，张江高科要从园区开发商向运营商转型， 就必须增加物业持有量。从2005年开始，张江高科开始增加物业持有量，每年转让的物业量不超过开发总量的20%。公司计划3年内持有物业楼将达到200万，实现从开发商向运营商的转变。不过，分析近两年张江高科的财务状况可以发现，去年和今天张江转让物业量都超过了20%。顾学励坦言，这是为了迎合资本市场的需求，但销售比例不会超过40%。目前公司业务收入中房地产开发仍占主导，超过总收入50%，投资性收入居第二位，园区服务获得收入占的比例比较小，仅占公司总收入1/3。若能保证持续稳定的出租率和租金增长，服务性收入的贡献将会越来越大。